Garantías Legales que ofrece el promotor inmobiliario en España

La ley que contempla todo los apartados e intervinientes en sector de la edificación es la Ley de Ordenación de la Edificación más conocida como LOE

Nos vamos a centrar en 4 apartados:

1. Objeto
2. Intervinientes
3. Garantías
4. Avales y cantidades a cuenta

1.-Objeto

Artículo 1. Nos indica el Objeto de la misma.

Esta Ley tiene por objeto regular en sus aspectos esenciales el proceso de la edificación, estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho proceso, así como las garantías necesarias para el adecuado desarrollo del mismo, con el fin de asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos básicos de los edificios y la adecuada protección de los intereses de los usuarios.

2.-Intervinientes

Es muy importante el diferenciar quien es el promotor y quien es el constructor.

Artículo 9. El promotor.

1. Será considerado promotor cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título.

Artículo 11. El constructor.

El constructor es el agente que asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato.

3.- Garantías

El constructor debe suscribir las garantías previstas en el artículo 19.1.a)

Artículo 19. Garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la construcción.

Seguro decenal: Desde la promulgación de la L.O.E. (Ley 38/1999 de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación), la garantía decenal o seguro decenal es obligatorio para cualquier edificio de nueva construcción de uso de vivienda. Por esta Ley se debe dar cobertura durante 10 años a los daños materiales causados en el edificio asegurado por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la Obra Fundamental (cimentación y/o estructura), y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad de este.

Vicios Ocultos: son los fallos en la construcción que no son perceptibles en el momento de la entrega de la vivienda, pero que los tiene la vivienda y se manifiestan al cabo de un tiempo.

Defectos de construcción: son aquellos que se ven a primera vista.

Plazos de garantías de la vivienda de obra nueva

La LOE establece los plazos de las garantías que se centran en tres grupos

• 10 años por los daños que resulten por vicios o defectos que afecten a la seguridad estructural del edificio. Esta garantía es conocida como Seguro Decenal)
• 3 años por vicios o defectos que afecten a la habitabilidad del edificio
• 1 año por los defectos de acabados, por los daños derivados de una deficiente ejecución. Una vez que se manifiesten los defectos de acabado (en el año establecido) el propietario tiene un plazo de 2 años para reclamarlos judicialmente

Estos vicios de la construcción han de producirse o aparecer dentro de cada uno de los plazos señalados, por lo que es muy importante tenerlo en cuenta para las reclamaciones.

El comprador de la vivienda podrá exigir a la promotora la reparación de estos, siempre y cuando se respeten los plazos que fija la ley.

4.- Avales y cantidades a cuenta

Avales y percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción.

Si compramos una vivienda a un promotor, las cantidades que entregamos a cuenta deberán estar aseguradas por un seguro contratado por el promotor en el que seremos los beneficiarios o bien estar avaladas por una entidad de crédito

• La obligación de garantizar surge con la obtención de la licencia de edificación.

• El aval se debe emitir y mantener en vigor por la totalidad de las cantidades anticipadas, incluidos impuestos, más el interés legal del dinero desde la entrega del anticipo hasta la fecha prevista de entrega de la vivienda.

• Si la construcción no se inicia o no llega a buen fin en el plazo, se debe requerir al promotor para la devolución de todas las cantidades, y si éste no procede a su devolución en el plazo de 30 días, se podrá reclamar al avalista la devolución.

• Si transcurren dos años desde el incumplimiento por el promotor de la obligación garantizada sin que se haya requerido la rescisión del contrato y devolución de las cantidades, se producirá la caducidad del aval.

• La cancelación de la garantía se producirá bien con la expedición de la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación o el documento equivalente y la acreditación de la entrega de la vivienda al adquiriente, o bien cuando, cumplidas esas condiciones, el comprador decide no recibir la vivienda.

Obligación de los promotores que perciban cantidades a cuenta del precio de la vivienda

• Las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de entidades de crédito habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas.